摘要：
... 界面新闻记者 |
“安全是一切发展的前提，行业过往靠负债规模和资产规模从而带来签约规模，这种模式已经不复存在了。”在8月23日举行的半年度业绩会上，龙湖集团CFO赵轶表示。
赵轶指出，龙湖集团（00960.HK）从2022年就开始调整转型，2023年推出集团的高质量发展模式，着力于提升内生动力，航道更协同，组织更高效。如今，龙湖依靠经营现金流带动有息负债在稳步下降，同时也凭借运营和服务收入带来了收入和利润结构的逐步优化。
于是，在行业调整持续的背景下，龙湖再一次交出了一份相对积极的中期答卷。
据其2024年半年报告显示，今年上半年，龙湖集团整体营业收入为468.6亿元。
其中，开发业务方面，上半年合约销售511亿元，对应销售总建筑面积为365.5万平方米，行业排名仍处前10。
分区域来看，西部、长三角、环渤海、华南及华中片区的合同销售额，分别占龙湖集团上半年总体合同销售额的28.1%、27.0%、20.1%、14.3%及10.5%。销售额最高的前三个城市，依次为成都、西安、苏州。
此外，运营业务方面，上半年实现收入约66亿元，同比增长4%；服务业务方面，上半年实现收入约64.9亿元，同比增长11%。至此，运营及服务业务占总收入的比例提升至28%。
盈利方面，2024年上半年，龙湖集团整体录得毛利额96.4亿元，毛利率为20.6%。股东应占溢利为58.7亿元，剔除公平值变动等影响后之股东应占核心溢利为47.5亿元。
其中，运营及服务业务贡献超80%，盈利结构持续优化。集团整体核心税后利润率为11.7%，核心权益后利润率为10.1%。
据龙湖管理层介绍，得益于运营及服务业务的稳步增长，集团整体毛利率稳定在20%以上，毛利额96亿元。
具体而言，上半年地产开发结算收入338亿元，毛利率7.4%；运营和服务业务的发展稳健，其中运营业务同比增长4%至 66亿元，毛利率76%，服务收入同比增长11%至64.9亿元，毛利率32%。
财务稳健是龙湖近几年着重强调的一点。今年上半年，龙湖有息负债进一步压降了52亿元至1874亿元，其中经营性物业贷款上半年净增约220亿元，外债占比进一步下降至16.5%，且100%已做掉期，无风险敞口。
在这近220亿元经营性物业贷里，存量项目通过抵押率提升带来的增额超过140亿元，平均融资成本约4.16%，平均借贷期限拉长至9.19年。
“集团会稳步铺排债务归还，目前集团年内到期的境内债券剩余10亿人民币，钱已经准备好。”赵轶表示，到2026年底前，龙湖没有到期的境外债券，今年下半年集团将继续有序推进，提前偿还明年到期的债务。
现在，龙湖已开始提前筹划明年一季度到期的境内债券，目前已回购约7亿元，目前还剩60亿元左右，预计在今年年底之前全部归集在手，带着充分的现金进入2025年。“明年年底还有一笔约84亿元的银团，也准备明年下半年开始逐步归还偿付。”
赵轶认为，龙湖将不逾期、不展期作为底线来处理，这既是龙湖所有业务行为的一个准绳，同时也希望通过所有债务的安全兑付来给行业注入一些信心。
在此过程中，龙湖的战略合作银行也给予公司充分的信任和支持，目前龙湖的银行融资占比超过80%，国有六大行占比接近60%，结构很安全。
龙湖集团管理层表示，保证财务稳健的同时，还要确保每个业务航道都实现自身经营性现金流为正，且利润要持续增长。
据界面新闻了解，龙湖将旗下业务分为C1地产开发、C2商业投资、C3资产管理、C4物业管理、C5智慧营造五大航道。
“2023年，龙湖C2到C5这4个航道，每个航道利润都实现为正，且利润都在增长。”管理层指出，龙湖商业去年就实现了百亿租金收入，已实现自身的收支平衡，每年的租金收入除去它的运营开支之外的现金流，足以覆盖它存量项目的建造。
2024上半年，龙湖天街的客流和营业额均录得同比增长，扣除疫情三年分摊，实现了同店同比租金6%的增长，同店同比权益后利润实现10%的增长，达到公司预期。
“上半年我们的客流大概同店同比增长6%以上，客流、客单价保持稳定，因此实现了营业额和租金收入的一个增长。”
管理层表示，随着租金规模持续增长，也意味着可以实现的正现金流越来越大，未来可以用这部分现金流再去投资获取新的项目。“物业管理跟龙智造这两个轻资产航道，因为它不需要资本性的开支，所以它一出发就实现了正现金流。”
上半年龙湖实现经营性收入131元，占比总收入28%，照此速度，预计在2028年左右，龙湖的经营性收入的收入占比能够过半，将实现第二曲线的收入超过第一曲线。
展望后市，龙湖集团高级副总裁兼地产航道总经理张旭忠告诉界面新闻，市场目前仍然处于一个量价调整的阶段，市场的信心也有待于恢复。下半年，行业整体要积极地围绕消化存量和优化增量相结合，满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。
“既有挑战也有机遇，龙湖在保障财务安全及品质交付的前提下，一方面要坚定聚焦存货去化，有序压降负债，优化资产质量，同时还要确保新项目的入市有一个良好的表现。”张旭忠表示。
在此策略下，龙湖上半年获取了7幅土地，分别位于北京、上海、杭州、成都、西安、苏州、佛山，总建筑面积60万平方米，权益面积35万平方米。
