新世界发展近20年来首亏 香港K11被传出售
摘要：
... 来源：中国经营报
本报记者 陈婷 赵毅 深圳报道
近日，有市场消息称，发展（0017.HK）计划出售位于香港尖沙咀的商场K11 Art Mall，据传收购方为华润隆地有限公司（以下简称“华润隆地”），其拟出价约90亿港元。
K11 Art Mall是新世界发展“K11”原创品牌在香港落地的首个项目，其定位是“购物艺术馆”，于2009年正式开业。公告显示，去年下半年，K11 Art Mall销售额同比增长29%，整体出租率近100%。
9月11日，《中国经营报》记者向新世界发展方面求证上述市场消息。该公司相关负责人表示：“由于我们即将发布业绩，现已进入静默期，不方便评论任何市场传闻。”
但该负责人也进一步表示，像上述有关商业问价之类的话题时常都有，不少机构会主动洽购公司的优质资产，“这是非常正常的商业行为，也证明我们的资产优质。但这不代表我们现在出售K11 Art Mall，事实上，我们和国企或内地民企的合作形式非常多元，比如引入策略性投资，一起‘把饼做大’”。
记者联系采访华润隆地方面就上述消息进行求证，华润隆地方面仅表示：“不予置评。”
值得注意的是，核心资产被传出售之前，新世界发展发布消息称，预计2024财年录得股东应占亏损在190亿港元至200亿港元之间，而这将是新世界发展近20个财年以来首次出现亏损。
香港商业标杆被传出售
据市场消息称，新世界发展正与华润隆地就出售K11 Art Mall一事进行洽谈，处于“后期讨论阶段”，且华润隆地的出价约为90亿港元。
华润隆地官网显示，该公司是华润（集团）有限公司旗下一级业务单元，于1982年成立，公司业务范围涵盖物业管理、资产管理、酒店、高端零售业务等领域，主要在香港进行业务布局。
而K11 Art Mall位于香港尖沙咀核心位置，开业至今15年，已成为香港地标之一。该项目共有6层，占地约3万多平方米，同时是“K11”品牌的全球首个购物艺术馆。
新世界发展2023财年（2022年7月1日至2023年6月30日）年报显示，报告期内，K11 Art Mall整体销售表现创历史高位，整体出租率维持近100%，销售额同比增长超过40%，人流量也录得项目开业以来的新高。报告期内，新世界发展的香港物业投资收入约为30.87亿港元，同比增长10%，其中位于香港的“K11”品牌项目收入同比增长16%，主要是由位于尖沙咀的K11MUSEA人文购物艺术馆及K11 Art Mall的营运效率提升及租用率改善所带动；报告期内，新世界发展整体物业投资收入约为31.94亿港元，同比增长1%，其中“K11”品牌项目收入同比增长14%。
财报显示，去年下半年，新世界发展香港物业投资收入约为17.45亿港元，其中K11 Art Mall人流量增长强劲，再于去年12月创下开业以来新高。新世界发展在财报中表示，公司香港物业投资业绩增长的主要原因之一在于K11 Art Mall整体销售表现及人流量取得增长，该项目未来将积极引入新人气品牌，继续推动现有租户销售增长，提升租户组合。
事实上，新世界发展自今年以来已多次出售旗下资产。
3月，新世界发展与华懋集团签订商用物业买卖协议，新世界发展将向华懋集团出售香港荃湾愉景新城商场及停车场全部权益，总现金代价为40.2亿港元，涉及商用物业总面积约63万平方英尺，包含1000个车位的停车场。6月，新世界发展向关联方出售天得发展有限公司（以下简称“天得发展”）的30%股权，涉及一栋43层高办公大厦（即深圳前海周大福金融大厦）及停车场，总楼面面积约12.56万平方米。
新世界发展在公告中表示，公司在2021年出售深圳前海周大福金融大厦南塔时，市场情绪仍然正面有利，但前海物业市场状况于此后恶化，考虑到深圳全市及前海区内有大量办公物业供应，公司预计上述项目的出租率将维持偏低，且不太可能在短期内有明显改善，通过出售相关股权，公司也无须再承担天得发展预期每月持续产生的经营亏损。公告显示，通过出售天得发展30%股权，新世界发展将获得收益约1.13亿港元。
值得注意的是，新世界发展在公告中表示，自2019年下半年以来，公司一直在积极出售非核心资产，作为其去杠杆化策略的一部分，且公司计划截至2024年6月30日实现不少于80亿港元的非核心资产出售目标。
账面预亏百亿港元
对于出售资产的裨益，新世界发展在公告中频繁提出有助于强化公司财务状况之类的表述。比如天得发展股权出售一事，公告显示，新世界发展董事会认为，出售事项符合公司出售非核心资产的策略，且鉴于该物业价值反映当下市况，且预期不会于可见的未来大幅升值，所以出售这一资产是当下良机，可让公司释放该物业的投资价值并套现，借以改善公司的资金流动并加强财务状况。
去年11月，新世界发展出售其所持新创建集团有限公司（以下简称“新创建”）股权时表示，可即时强化公司的财务状况，公司也将通过使用大部分所得款项偿还若干高息债务。
公告显示，新世界发展主要从事物业开发、物业投资及酒店和其他策略性业务的投资及营运。在2023年11月之前，新世界发展还通过新创建投资道路、建筑、保险、航空及其他业务。目前，物业开发业务是新世界发展最大的收入来源。
截至2023年12月31日，新世界发展在中国内地持有的可用作即时开发的土地储备（不包括车库）总楼面面积约435万平方米，其中229.8万平方米为住宅用途，公司核心物业开发项目主要分布在广州、深圳、佛山、武汉、上海、宁波、杭州、北京等城市，总楼面面积约366.2万平方米，其中约64%位于粤港澳大湾区及长三角地区，住宅面积约173.9万平方米。
今年上半年，新世界发展录得总收入由去年同期的约227.96亿港元减少至约170.66亿港元，降幅约为25.1%。新世界发展在公告中解释称，收入下降主要是由于物业开发业务（尤其是香港的物业销售）、建筑业务的收入减少。其中，物业开发业务在全球市场不明朗及加息环境下面临巨大挑战。但与去年上半年相比，新世界发展今年上半年的毛利、营业利润及除税前利润保持相对稳定。不过，公司也因出售新创建而录得约82.6亿港元的一次性亏损，导致公司今年上半年已终止经营业务的整体亏损约为73.15亿港元。因此，新世界发展在2024年上半年亏损约57.72亿港元，去年上半年则盈利约24.77亿港元。
据最新披露，新世界发展预计2024财年（截至2024年6月30日）核心经营利润在65亿港元至68亿港元之间，预计同比下降18%至23%，报告期内核心经营利润下降主要是由于2023财年落成并移交的主要项目缺少收益确认所致。与此同时，新世界发展预计2024财年公司股东应占亏损在190亿港元至200亿港元之间。公司对此解释，除了主要项目缺少收益确认之外，投资及开发物业的商誉重估或耗蚀亏损、出售事项的确认亏损以及年内利率持续高企及人民币贬值等原因是造成股东应占亏损的原因。
8月30日，新世界发展方面披露，继今年1月至6月完成350亿港元的贷款安排及债务偿还后，公司于7月及8月进一步完成超过160亿港元的贷款安排及债务偿还，其中有一部分为2025年到期的贷款提前安排再融资。新世界发展将维持低成本的境外银行贷款，继续增加境内借款以降低整体融资成本，其中包括一笔12年期、利率为3.1%的10亿元贷款，以及一笔15年期、利率为3.15%的4亿元贷款，另有几笔境内贷款正在商讨中。
与此同时，新世界发展发行了一笔4亿美元、票面利率为8.625%的3.5年期美元债券，所得资金将用于一般企业用途、资本管理及再融资。
