现房销售的风，刮到深圳了

摘要： ...

越来越多城市，开始探索现房销售的模式。

最近，深圳公共资源交易中心上新了深圳今年的第三块宅地——A219-0080地块，该地块位于宝安区航城街道和福永街道、广深公路与京港澳高速之间，居住用地部分土地面积为9.87万平方米，起拍总价66.65亿元。

值得关注的是，在上述出让公告中还提到了“全部现房销售”的新规定。

国家统计局数据显示，2023年，我国现房销售面积约2.52亿平方米，同比增长18%，现房销售占比已经达到22.5%。

从去年至今，广东、山东、安徽、浙江等多个省份的部分城市均表示将推进现房销售试点，部分城市不断推进，比如河南省会郑州，就成为现房销售的试点城市。这一趋势也扩展到一线城市，此次深圳推出的现房交易地块，被业内认为是新的尝试。

深圳宝安城市风光 图/图虫创意

深圳的尝试

值得关注的是，此次深圳探索现房销售的模式，是从土地端开始。从出让面积预估，该地块上的住宅一旦建成，将有几千套现房供应。

此次深圳挂牌出让的现房交易地块，土地用途为“二类居住用地+公园绿地+交通用地”，土地面积约18.16万平方米（其中居住用地面积约9.87万平方米），建筑面积约29万平方米，将于10月8日进行拍卖。

而根据该地块的规划设计要点表，其新建规定建筑面积约29万平方米，其中住宅建筑面积约27.25万平方米，若按照套均面积为80平方米计算，预计该地块将供应约3400套现房住宅；若按照套均面积为100平方米计算，预计供应的住宅也接近3000套。

除了现房销售，该地块的竞拍人还必须承诺，提供“交房即发证”服务，确保购房人在收房的同时即具备申请领取不动产权属证书的条件。

事实上，在推动现房销售方面，深圳此次也曾有过两次尝试，均在土地端发力。

早在2016年，当时位于龙华区的商住用地A816-0060公开招标出让，要求该地块上建设的商业、住宅等建筑物必须在竣工并取得不动产权证书后才能以现房形式对外销售，该地块后来建成了龙华区的金茂府项目。

不过，此后几年，随着市场火热，深圳并未再次推出现房销售地块，直到去年8月推出的宝安A001-0212地块。这一地块采取“三限双竞”的规则，现房销售建筑面积竞拍上限是3.5万平方米，占住宅总建筑面积接近一半。这是深圳住宅用地首次采取“竞现房销售建筑面积”的方式，此前的土地出让规则仅涉及竞地价、竞自持的租赁住房建筑面积、竞自持的保障性租赁住房建筑面积等。目前，上述地块的第一期期房板块的阅臻府已经入市，但现房销售的部分还未对外出售。

值得注意的是，相比去年8月A001-0212地块要求的现房销售比例“占住宅总建面接近一半”的面积，此次的A219-0080地块要求全部现房销售，其建筑面积约为29万平方米，也远远大于此前的3.5万平方米。

在不少业内人士看来，此次深圳推动现房销售模式的力度，远远胜于从前，除了现房销售的面积在增加，现房销售地块的位置也更加优越。

现房销售不断加码

事实上，最近加码现房销售的一线城市，不仅仅是深圳。

今年8月6日至15日，广州发布《广州市配售型保障性住房管理办法》，公开向公众征求意见。文件提到，“广州配售型保障性住房全部要求为现房销售”。据了解，广州新建的配售型保障性住房单套建筑面积在90平方米以下，户型以两房、三房为主。

同月，广州多部门联合发布《关于推行广州“购房即交房、交证”工作的通知》，切实保障“去库存”“保交楼”“防烂尾”工作，广州推行新建住房购房即交楼、交证。

今年8月23日，在国务院新闻办公室举行的“推动高质量发展”系列主题新闻发布会上，住房和城乡建设部副部长董建国表示：“有力有序推进现房销售，指导地方选择新的房地产开发项目，在土地出让时就约定实行现房销售，结合实践制定配套政策。不少地方已经推出了一批现房销售项目，探索商品房销售制度改革。”

据不完全统计，从去年至今，广东、山东、四川、山西、安徽、浙江等多个省份的部分城市，均表示将推进现房销售试点。与此同时，不少地方在推进配售型保障房建设要求“现房销售”。

国家统计局数据显示，2023年，我国现房销售面积约2.52亿平方米，同比增长18%，现房销售占比已经达到22.5%。而2021年全国的现房销售比例仅10.4%。而到了2024上半年，全国商品住宅期房销售面积2.9亿平方米，同比减少31%；现房销售面积1.1亿平方米，同比增加23%。

中指研究院预测，2024年商品住宅现房销售面积将提升至2亿平方米，占比或达到30%左右。

“随着市场的变化和行业发展，目前大家对期房的接受程度，在不断下降。这个时期加大推行现房销售的比例，顺应了市场的需求，即通过供给端的变化来满足和匹配需求。”广东城规院住房政策研究中心主任李宇嘉表示。

仍有难点需突破

早在2023年1月，全国住房和城乡建设工作会议召开。会议明确要求促进转型，有条件的地方可以进行现房销售。由此，不少业内人士认为，推进现房销售的改革号角已经吹响。

最近几年，现房销售一直是全社会关注的话题，其不仅能在最大限度上防范烂尾问题，还能极大减少购房者因房屋质量问题的维权。但对于房企而言，无形中增加了众多成本压力。特别是对于一些大城市，从土拍环节开始，房企的资金压力一直较大。

“烂尾楼是近两年地产领域的重大风险，从风险化解和保护购房者权益角度观察，推广现房销售的紧迫性是增加的，各地在逐步推行方面的主动性也持续增强。”上海易居房地产研究院副院长严跃进表示。但他也坦言，目前整个房产市场处于下行期，可能只能逐步推行，而非大力推行。

“比如在当前市场，开发商‘待售面积’在不断增加，这类现房，其实是之前卖不掉的期房，部分甚至在品质上存在瑕疵。”严跃进说。在他看来，这并非大家期盼的优质房屋的现房销售。在推进现房销售过程中，还需要不断从土地拍卖阶段入手，拿出优质地块做现房销售。

在李宇嘉看来，推进现房销售，开发周期较长，开发商的资金压力比较大，成本可能会相应增加。

在他看来，各地在推动现房销售时，一定要解决供应周期拉长和成本提高的问题，才能更好地激发市场的积极性。他说：“为了更好地推动现房销售，可以在审批等方面优化流程，甚至可以降低出让的底价，提供金融机构支持，降低利率等。这样开发商推出的现房产品，才能在‘性价比’上更受欢迎。当然，现房可以做一些高溢价的产品，比如第四代产品或针对改善型需求的大户型、大平层等。”

（原题：《现房销售的风，刮到深圳了》）