江西资溪县：加强对“工抵房”价格管控，网签价应与小区均价匹配
摘要：
... 9月29日，江西省抚州市资溪县发布《关于进一步促进我县房地产市场平稳健康发展若干政策措施》，涉及消化存量住房、化解风险等方面的23项措施。
文件提出，稳妥处置“工抵房”“法拍房”。加强对“工抵房”价格管控，网签备案价格应与该小区平均价格相匹配。法院依法稳妥开展“法拍房”工作，住建部门要加强对当地商品房价格的监测，积极配合相关法院依法合理确定“法拍房”的起拍价，确保当地商品房价格总体平稳。
放宽购房落户政策。个人购买新建商品住房，因开发企业原因未能按购房合同约定时间交房的，凭网签备案的商品房买卖合同、销售发票，可直接办理本人及其直系亲属在所购房屋所属辖区落户。
资溪县还将推行购房优惠政策。在2024年7月1日至2024年12月31日期间，购买我县由县住房保障服务中心（原房管局）核发商品房预售许可证的资溪县中心城区范围内国有土地上的房地产开发项目中的新建商品住宅且在2027年12月31日前缴清契税的，可获得县财政给予1万元/套的购房优惠，如同期已享受我县其他购房优惠政策后则不再享受该项购房优惠政策。鼓励房地产企业开展住房团购活动，团购优惠价格不计入商品房备案价格跌幅比例范围。
推行支持生育购房补贴。对于2024年1月1日以后新出生并登记在资溪户籍的居民家庭，购买我县由县住房保障服务中心（原房管局）核发商品房预售许可证的资溪县中心城区范围内国有土地上的房地产开发项目中的新建普通商品住宅（含丽竹苑项目），且单套住宅面积在 144平方米（含 144平方米）以下，完成首次签约网签购房合同并合同备案，由受益财政按合同面积分别给予二孩200元/平方米、三孩400元/平方米的购房补贴。已申请购房补贴的商品住房买卖合同，不能撤销合同备案并退房。
《关于进一步促进我县房地产市场平稳健康发展若干政策措施》原文如下：
为适应房地产市场供求关系变化的新形势，进一步推动我县房地产市场平稳健康发展，根据省房地产会商协调暨涉稳风险防范处置联席会《关于推动房地产市场平稳健康发展若干政策措施的指导意见》（赣房商联〔2024〕34号）和抚州市《关于进一步促进我市中心城区房地产市场平稳健康发展若干政策措施》（抚府办字〔2024〕24号）等文件精神，结合我县实际，制定如下措施：
一、有序去库存，积极消化存量住房
（一）推行购房优惠政策。在2024年7月1日至2024年12月31日期间，购买我县由县住房保障服务中心（原房管局）核发商品房预售许可证的资溪县中心城区范围内国有土地上的房地产开发项目中的新建商品住宅且在2027年12月31日前缴清契税的，可获得县财政给予1万元/套的购房优惠，如同期已享受我县其他购房优惠政策后则不再享受该项购房优惠政策。鼓励房地产企业开展住房团购活动，团购优惠价格不计入商品房备案价格跌幅比例范围。（责任单位：县城乡建设和交通运输局、县财政局）
（二）推行支持生育购房补贴。对于2024年1月1日以后新出生并登记在资溪户籍的居民家庭，购买我县由县住房保障服务中心（原房管局）核发商品房预售许可证的资溪县中心城区范围内国有土地上的房地产开发项目中的新建普通商品住宅（含丽竹苑项目），且单套住宅面积在 144平方米（含 144平方米）以下，完成首次签约网签购房合同并合同备案，由受益财政按合同面积分别给予二孩200元/平方米、三孩400元/平方米的购房补贴。已申请购房补贴的商品住房买卖合同，不能撤销合同备案并退房。因故确需撤销合同备案并退房的，必须先全额退还已申领的购房补贴，才能办理撤销合同备案手续，享受该项购房补贴后不再同期享受我县其他购房补贴政策，具体享受补贴时间参照《资溪县关于积极生育支持若干政策措施的实施办法》。（责任单位：县城乡建设和交通运输局、县财政局、县卫健委）
（三）落实交易税费优惠政策。落实居民个人换购住房个人所得税政策，自2022年10月1日至2025年12月31日，纳税人出售自有住房并在现住房出售后1年内，在我县内重新购买住房的，可按规定申请退还其出售现住房已缴纳的个人所得税。如市场价格连续3个月环比下降、累计幅度超过10%时，并且存量房交易计税价格高于市场价格的，及时下调存量房交易计税价格，促进存量房交易，打通房产置换链条。按上级部门要求调整土地增值税预征率、核定征收率，优化完善土地增值税征管期限。（责任单位：县税务局、县财政局、县城乡建设和交通运输局）
（四）优化个人住房公积金贷款政策。落实住房公积金个人住房贷款利率调整政策，按国家政策低限执行贷款利率及首付比例；根据我县房地产市场情况、住房公积金个贷率等情况，住房公积金个人住房贷款最高贷款额度从70万/户调整至80万/户；支持按政策规定的住房公积金首付比例提取住房公积金支付购房首付款后，仍可申请办理住房公积金个人住房贷款，实现“既提又贷”。进一步推进灵活就业人群参加住房公积金制度，扩大制度惠及范围。住房公积金缴存人家庭在本县无成套住房，在全国范围内第一次使用住房公积金个人住房贷款或者住房公积金个人住房贷款首次贷款已结清并再次申请住房公积金个人住房贷款的，执行首套房贷款政策，确保有购房需求的住房公积金缴存人“应贷尽贷”。（责任单位：住房公积金资溪县办事处）
（五）优化个人住房贷款中住房套数认定标准。住房公积金和商业性个人住房贷款的居民家庭住房套数，仅以我县不动产登记机构查询的居民家庭在当地已购商品住房总套数为核算依据，农村宅基地自建房不计入住房套数。（责任单位：县自然资源局、县城乡建设和交通运输局、国家金融监管总局资溪监管支局、住房公积金资溪县办事处、各商业银行）
（六）加快城市更新和棚户区改造。有序推进城市更新、棚户区改造，在涉及房屋征收工作中，结合我县实际，在被征收人自愿原则下实施“房票”安置、产权置换等安置方式。（责任单位：县城乡建设和交通运输局、县财政局）
（七）支持收购商品房去库存。坚持“以需定购”，用足用好国家保障性住房再贷款政策，选择符合条件的国有企业市场化收购已建成存量商品房用作保障性住房，所收购商品房要适合转作保障性住房，户型、面积应符合当地保障性住房管理办法要求，收购价格以同地段保障性住房重置价格为参考上限；辖区内机关、医院、中高等院校、国有企业等各类机关企事业单位，原则上不再新开工建设办公用房、干部职工宿舍、周转房、人才房等，确有必要的，经审批后可按规定就近购买库存商品房或写字楼等方式进行筹集。（责任单位：县城乡建设和交通运输局、国家金融监管总局资溪监管支局、县财政局、县自然资源局、县教育局、县卫健委、县国资中心、县机关事务管理中心）
（八）优化调整学位准入政策。在学位供给允许的情况下，对购买新建商品住房的，支持购房人凭经网签备案的新建商品住房买卖合同及契税缴纳凭证和适龄儿童、少年户口向新购商品住房所在的义务教育阶段学校申请入学，具体由教育部门根据学位情况制定实施细则。（责任单位：县教育局、县城乡建设和交通运输局、县公安局）
二、稳步调结构，科学优化增量住房
（九）积极发展高品质住房项目。支持对尚未开发建设、拟申请商品住宅品质提升项目，在符合国土空间规划，不突破公共服务设施和基础配套设施承载力的前提下，对所涉及的详细规划进行修改调整，合理降低开发强度上限，适应高品质住宅项目的中低开发强度、高品质开发建设需求。参照《江西省商品住宅品质提升设计指引（试行）》，落实绿色、低碳、智能、安全的好房子理念，优化居住区设计，提高建筑品质，加大立体生态住宅、低密度住宅供给。（责任单位：县自然资源局、县城乡建设和交通运输局）
（十）允许合理调整存量房地产项目用地规划条件。自文件印发之日至2027年12月31日，对存量房地产项目用地，为提高公共服务设施水平和增加公共空间等正向优化、确需调整规划条件的，依据国土空间总体规划，完成所在片区公共服务设施容量评估、交通影响评价等可行性研究，在确保安全、公正、不妨碍相邻关系基础上，按程序依托国土空间规划“一张图”予以调整。如涉及修改详细规划的，应按法定程序进行。规划条件依法调整后，应签订出让合同变更协议或重新签订出让合同，相应调整土地出让价款。（责任单位：县自然资源局）
（十一）优化容积率计算规则和优化阳台进深、建筑层高约束条件。通过招拍挂方式新取得建设用地使用权的项目，配建的垃圾收集房、公共厕所、变电房（配电室)、开关站、开闭所，以及风雨连廊、首层架空层、上人屋面等作为公共空间供业主免费使用的建筑，建筑面积不纳入项目容积率计算；每户住宅设置设备平台水平投影面积之和不超过该套型总建筑面积的3%且最高不超过5平方米的，不计算建筑面积和容积率；超出前述部分面积，按其水平投影面积计算建筑面积和容积率。
在保证结构安全条件下，住宅项目主阳台进深由不应大于1.8米调整为不应大于2.4米，次阳台进深由不应大于1.2米调整为不应大于1.5米，在此进深内的，按其水平投影面积的1/2计算建筑面积并计入容积率，超出规定部分按全面积计算建筑面积并计入容积率。各类阳台投影面积之和不得超过户型面积的15%，超出部分按全面积计算建筑面积并计入容积率。普通住宅建筑标准层层高由不宜大于3.2米调整为不宜大于3.6米；当层高大于3.6米时，按该层水平投影面积的倍数（建筑层高的1/3倍）计算建筑面积和容积率。已批未开工建设的项目，允许按此规定对原设计方案进行调整。（责任单位：县自然资源局）
（十二）支持调整住房套型结构和停车设施配建标准。对原已进行规划设计但未开工的商品住宅项目，在不超过原建筑密度、容积率、绿地率、限高、日照等修建性规划指标和不改变原建筑风格并满足公建配套的前提下，允许房地产开发企业适当调整套型结构，满足合理的自住和改善性住房需求。各地在满足小区居民当下以及将来停车需求前提下，自主调整住宅项目停车设施配建标准，避免出现车位供需失衡。（责任单位：县自然资源局）
（十三）优化房地产用地供应节奏。对商品住宅去化周期超过36个月的，原则上暂停新增商品住宅用地新增建设用地报批、出让；商品住宅去化周期在18个月（不含）至36个月之间时，按照“盘活多少、供应多少”的原则，根据本年度内盘活的存量商品住宅用地面积（包括竣工和收回）动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限。对商业办公类商品房去化周期连续三个月超过36个月时，除省、市重点招商项目外，原则上暂停新的商业服务业用地新增建设用地报批、出让。（责任单位：县自然资源局、县城乡建设和交通运输局）
三、全力稳市场，稳妥化解风险问题
（十四）稳妥处置“工抵房”“法拍房”。加强对“工抵房”价格管控，网签备案价格应与该小区平均价格相匹配。法院依法稳妥开展“法拍房”工作，住建部门要加强对当地商品房价格的监测，积极配合相关法院依法合理确定“法拍房”的起拍价，确保当地商品房价格总体平稳。（责任单位：县城乡建设和交通运输局、县人民法院）
（十五）落实房地产融资协调机制。科学确定房地产项目融资“白名单”，符合条件的项目要“应进尽进、应贷尽贷”，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。建立银行支持“白名单”项目正向激励机制，对于能同舟共济且支持力度大的主办银行，城市保交房专班应采取措施予以正向激励。（责任单位：资溪县房地产领域涉稳风险防范处置领导小组）
（十六）加强金融信贷支持。各商业银行要合理优化贷款政策，基于市场化、法治化的基础上，降低房地产企业融资成本，优化期限结构，降低贷款利率，对房地产企业不惜贷、不抽贷、不断贷。对新增房地产贷款和存量贷款延展期要缩短审批时限，实施推行无还本续贷。新发放的“白名单”项目开发贷款期限应与项目建设周期匹配。2024年底前，存量贷款经商业银行总行审批后，可展期一次至项目建成交付，该次展期可不调整贷款风险分类，报送征信系统的贷款分类与之保持一致。若展期后出现未按时偿还贷款本息等问题的，应按要求调整贷款分类，审慎调整贷款类别、还本付息。（责任单位：国家金融监管总局资溪监管支局）
（十七）优化商品房按揭贷款保证金服务。有序释放存量商品房按揭贷款保证金支持项目建设。对全县所有未建和新建的房地产项目，暂不收取住房按揭贷款保证金；对全县所有已建或在建的房地产项目住房按揭贷款保证金，已收取的均退付至1%；对已办理房屋初始登记的项目，按揭贷款保证金全部退还，资金退付至城乡建设部门指定或认可的监管账户。金融监管、住房公积金等部门应跟踪督促并开展专项检查。（责任单位：县城乡建设和交通运输局、国家金融监管总局资溪监管支局、住房公积金资溪县办事处）
（十八）优化土地价款缴纳方式。结合市场实际和拟出让地块周边成交地价等情况，合理确定新推出土地出让价格，避免因地价大幅下降冲击存量市场。督促企业按出让合同约定的期限和比例缴纳土地出让价款。对纳入处置闲置存量土地项目清单，以及调整规划条件后签订出让合同变更协议或重新签订出让合同的情形，确需延期缴纳土地出让价款的，可按规定经县人民政府批准，协商调整约定的分期缴纳时间和比例，适当延迟价款缴纳时间，最迟应在出让合同签订之日起两年内缴清。支持土地竞买人使用银行业金融机构开具的不可撤销、见索即付式的保函缴纳土地交易市场竞买保证金。（责任单位：县自然资源局、县城乡建设和交通运输局、县财政局）
（十九）支持稳妥处置闲置存量土地。对房地产企业有能力继续开发的闲置存量土地，支持企业根据市场需求调整完善规划条件和设计要求；对房地产企业无能力继续开发的闲置存量土地，支持通过二级市场转让给有能力开发的企业，充分发挥二级市场的要素配置效能；自该文件印发之日至2027年12月31日，落实国家有关部门关于妥善处置闲置存量土地的政策规定，对2024年3月31日之前供应，目前尚未开工以及已开工未竣工的房地产用地，由县人民政府建立处置闲置存量土地项目清单，向市级自然资源主管部门报备后妥善处置。在不增加政府隐性债务的前提下，支持通过依法依规收回、收购等方式稳妥处置已出让闲置存量土地。坚持以需定购，按照明确的保障性住房定价机制，可以房屋销售价格扣除建安成本及合理利润，作为土地价格收购的高限。市场评估价格，或企业实际支付的原地价款、利息及经审计确认的直接投入之和低于高限的，从低确定土地收购价格。（责任单位：县自然资源局、县财政局）
（二十）支持房地产用地转让盘活利用。自该文件印发之日至2027年12月31日，对于因规划调整、企业经营困难或破产
造成无法全部开发利用的土地，由开发企业提出申请，经当地人民政府批准，可按规定分割宗地。对于企业因经营需要不再继续开发，或无法继续开发的部分，可分割宗地转让给其他经营主体开发利用。允许未达到项目投资额25%的土地，在签订转让协议后，先办理预告登记，在投资额达到法定转让条件后再办理转让手续。推动房地产用地转让时“带押过户”，促进土地二级市场流通转让。支持房地产项目分期开发建设，细化有关分期办理《建设工程规划许可证》等审批手续、分期进行规划核实等措施。（责任单位：县自然资源局）
四、聚焦惠民生，着力优化政务服务
（二十一）持续推进“带押过户”“交房即交证”。加速推进不动产“带押过户”和新建商品房“交房即交证”，进一步优化不动产“带押过户”办理流程，打通住房转移交易堵点，人行和金融监管部门督促指导银行业金融机构研究办理跨行“带押过户”涉及的资金结算、资金监管等具体举措，推动跨行“带押过户”落地；结合我县实际，制定“交房即交证”工作流程，打通房地产项目上下游各环节堵点、做好各部门业务衔接，推动新建商品房项目在房屋交付同时颁发不动产权证书，提升二手房流通率，激发市场交易活力。（责任单位：县自然资源局、国家金融监管总局资溪监管支局、县城乡建设和交通运输局）
（二十二）放宽购房落户政策。个人购买新建商品住房，因开发企业原因未能按购房合同约定时间交房的，凭网签备案的商品房买卖合同、销售发票，可直接办理本人及其直系亲属在所购房屋所属辖区落户。（责任单位：县公安局、县城乡建设和交通运输局）
（二十三）延长购房补贴申报时间。鉴于当前房地产市场下行，项目延期交付风险加大，将申领购房补贴规定的缴清契税时间延长：对2022年4月1日至2022年12月31日期间的阶段性购房补贴及契税补贴，申请补贴的缴清契税时间延长到2025年12月31日止；2023年1月1日至2023年6月30日期间的购房补贴、契税补贴，申请补贴的缴清契税时间延长到2027年12月31日止。（责任单位：县城乡建设和交通运输局、县财政局）
以上政策自印发之日起实施，与我县此前出台的政策不一致的，以本政策为准。如遇国家和上级政策调整，按新政策执行。
