解读｜力度最大化债举措获通过，房地产市场将迎来哪些变化？

摘要： ...

11月8日，十四届全国人大常委会第十二次会议审议通过近年来力度最大的化债举措，明确增加地方政府债务限额6万亿元，用于置换存量隐性债务，为地方政府腾出空间更好发展经济、保障民生。

同日，全国人大常委会办公厅举行新闻发布会，全国人大财政经济委员会副主任委员、全国人大常委会预算工作委员会主任许宏才表示，为便于操作、尽早发挥政策效用，新增债务限额全部安排为专项债务限额，一次报批，分三年实施。按此安排，2024年末地方政府专项债务限额将由29.52万亿元增加到35.52万亿元。

财政部部长蓝佛安直言，这是党中央统筹考虑国际国内发展环境、确保经济财政平稳运行，以及地方政府化债实际等多种因素，作出的重大决策部署，是今年一系列增量政策的“重头戏”。

对于房地产市场而言，发布会上，蓝佛安表示，目前，支持房地产市场健康发展的相关税收政策，已按程序报批，近期即将推出。专项债券支持回收闲置存量土地、新增土地储备，以及收购存量商品房用作保障性住房方面，财政部正在配合相关部门研究制定政策细则，推动加快落地。

“结合取消普通住宅标准和非普通住宅标准调整税收，有利于降低购房人负担，促进刚需与改善型住房需求入市；通过专项债券落地，有利于地方政府收购存量房屋与土地，减少存量房地产供给；通过供求双向调节，起到平衡供求关系，促进房地产市场止跌回稳和平稳健康发展的作用。”首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长赵秀池点评道。

哪些房地产相关税收政策有望调整？

在业内看来，后续房地产减税大招将出台。按照财政部部长蓝佛安的说法，目前，支持房地产市场健康发展的相关税收政策，已按程序报批，近期即将推出。

那么，哪些房地产相关税收政策有望调整呢？从财政部部长助理宋其超此前在国新办新闻发布会上透露的信息来看，财政部正研究明确与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的税收政策，主要包括增值税和土地增值税。

现行政策中，在增值税方面，除了北京、上海、广州、深圳这4个一线城市以外，在其他城市，对个人销售购买2年以上的住宅，不区分普通住宅和非普通住宅，一律免征增值税。在北上广深这4个一线城市，对个人销售购买2年以上的普通住宅免征增值税，对个人销售购买2年以上的非普通住宅要征收增值税。在土地增值税方面，对建造销售增值率低于20%的普通标准住宅，免征土地增值税。按照土地增值税暂行条例实施细则的有关规定，普通住宅标准由各省明确。

在上海易居房地产研究院副院长严跃进看来，“从目前房地产相关税收政策来看，包括增值税、土地增值税和个税的政策都存在积极调整的空间，其直接影响就是降低了房东和房企的税费成本，对于房屋交易和开发成本降低具有积极的作用。”

58安居客研究院院长张波指出，目前，房地产税收主要集中在供给和需求两侧，供给侧的税源主要是房企在拿地和开发环节，需求侧则主要在交易阶段。从供给侧来看，目前房企的税收在拿地层面和销售阶段，拿地阶段主要是契税，这方面预计整体降低的可能性低，但因城施策进行调整的可能性较大。销售阶段是降税的重点，主要包括土地增值税、增值税两项，非普宅相关标准的取消预计会对土地增值税形成重要影响，预计整体性降低的可能性大，而增值税可能会考虑阶段性降低税率的方式。

从需求侧来看，张波提及，目前已经有在落地包括个人所得税减免、地方性契税减免的政策，这类政策预计后续还将延续，并且自主权还在地方政府。目前大方向是降低交易成本，推进“以旧换新”等各类房产置换需求提升，因此进一步调整增值税免征条件、个人所得税免征条件将是主要方向，同时可能会结合对二手房中介费的收取进行规范性调整。

专项债券扩围用于回收闲置存量土地

除了房地产相关税收政策将有调整，专项债的使用范围也有所扩大，使地方政府有更充裕的资金用于回收闲置存量土地，打通了收储缺乏资金的“卡点”。

发布会上，蓝佛安提及，专项债券支持回收闲置存量土地、新增土地储备，以及收购存量商品房用作保障性住房方面，财政部正在配合相关部门研究制定政策细则，推动加快落地。

严跃进提到，专项债在“优化存量”方面有积极作用。其中在回收闲置存量土地进而转为土地储备方面，主要包括两类土地，即安置房闲置用地、房企未开发用地。其对于缓解城中村改造安置房领域、出险房企土地库存项目方面的风险具有积极作用，也有效改善了2025年的土地储备结构和供地结构。同时对于收购存量商品房用作保障性住房方面，其有助于消化现房库存或准现房库存的房源，同时积极增加保障房的供给。

严跃进表示，专项债政策也可以和其他政策形成非常好的配合。目前城中村改造专项借款、保障性住房再贷款两类金融工具已经积极落实。其中城中村改造专项借款有效确保了房票的兑付，有助于后续新房项目的去库存。而保障性住房再贷款，则有效化解房企现房项目，促进一些房企高效批量出售项目。当前专项债的加入，也意味着“消化存量”方面新增金融财政政策支持，真正有助于土地和房屋库存消化，真正促进供求关系的再均衡。

张波也表示，专项债的支持不仅有助于房企缓解资金压力，还可以促进房地产市场的健康发展。通过支持回收闲置存量土地、新增土地储备，以优化土地供应，通过收购存量商品房用作保障性住房，来加快去化库存等措施，可以稳定市场预期，提振市场信心。同时，更有利于支持保障性住房建设等民生工程，提升居民的生活质量和幸福感。

对于专项债在房地产相关领域的支持力度，张波认为，目前来看，本次新增专项债的规模是超出市场预期的，这大大降低了地方财政压力，同时对于市场的调节力度明显增强。从2018年、2019年土储专项债占当年专项债的水平来看，大致在30%左右水平，因此预计本轮也将保持同等比例，这将大大增强各地对于土地侧优化的把控力，更有利于市场的实质性回稳。